호주 상업용 부동산 구입의 장 단점

호주 상업용 부동산을 구입의 장 단점을 알아 보겠습니다. 

 

먼저, 상업용 부동산이란 무엇일까요?

 

상업용 부동산은 산업 또는 상업과 관련된 비즈니스 또는 기타 형태의 활동을 수행하는 데 사용되는 모든 구조물입니다. 상업용 부동산의 예로는 상점 앞, 사무실, 창고, 공장 등이 있습니다. 일반적으로 이러한 부동산은 주거용 부동산보다 총 임대 수익률이 높습니다.

수익 창출 활동에 적합한 상업용 부동산은 다양한 형태로 제공됩니다. 가장 인기 있는 세 가지 유형은 다음과 같습니다.

• 소매업: 상점, 상점, 레스토랑 및 기타 비즈니스 상품과 서비스를 제공합니다.
• 오피스 빌딩: 관리, 운영 및 사무 활동, 행정 업무, 직원회의가 이루어지는 공간입니다.
• 산업용 건물: 제조 및 생산 작업에 활용되는 구조물. 공장, 물류창고, 데이터센터 등이 그 예입니다.

상업용 부동산 투자의 장점

장점부터 살펴보겠습니다. 상업용 부동산에 투자하면 얻을 수 있는 몇 가지 중요한 이점은 다음과 같습니다.

 

트리플 순 임대(Triple net leases)

'트리플 순 임대(Triple net leases)'는 세입자가 재산세, 재산 보험, 유지보수 비용 등 모든 지출 비용을 부담하는 계약입니다. 이중 순 임대와 단일 순 임대 형태로 세입자의 부담이 적은 버전이 있습니다.

주택 임대의 경우, 세입자는 수도와 전기 사용량과 소유물 보험에 대한 책임을 지는 반면, 임대인은 모든 것을 연결하고 건물에 대한 보험에 가입하는 비용을 지불합니다.

물론 모든 계약에서 삼중 순 임대가 보장되는 것은 아니므로 훌륭한 상업용 변호사가 여러분을 대리하여 최상의 조건을 협상해야 할 것입니다.

 

유연성

주거용 임대차 계약에는 협상할 수 없는 특정 조건이 있습니다. 임차인은 각 주의 주택 임대차법에 명시된 권리와 보호를 받습니다. 상업용 임대차에는 훨씬 더 많은 여지가 있습니다. 주거용 임대차 계약에서는 불가능했던 많은 것들을 협상할 수 있습니다. 예를 들어, 임대 계약이 끝나면 입주자가 공간을 다시 페인트칠하고, 다시 카펫을 깔고, 입주 전의 상태로 복원해야 한다고 협상할 수 있습니다. 주거용 임차인에게 그렇게 요구한다고 상상해 보세요. 행운을 빕니다.

유연성의 또 다른 측면은 비즈니스의 운영 시간과 관련이 있습니다. 예를 들어 에어컨이 고장 나서 수리를 받아야 하는 경우 대부분 영업시간 외 시간에 이용할 수 있습니다. 업무에 지장을 주지 않고 업무 시간 이후에 수리를 할 수 있습니다.

 

낮은 이사률

상업용 부동산 투자의 핵심 판매 포인트 중 하나는 비즈니스가 한동안 제자리에 머무르는 경향이 있다는 사실입니다. 한 집에서 다른 집으로 이사하는 것도 번거로운 일이지만, 일반적으로 비즈니스의 성격에 맞게 값비싼 인테리어가 필요한 비즈니스를 옮기는 것은 훨씬 더 어렵습니다. 예를 들어, 레스토랑이라면 모든 주방 장비를 설치하고, 식당을 위한 충분한 공간을 확보해야 하며, 손님이 많이 찾는 곳이라면 욕실 비품도 추가로 많이 설치해야 할 수 있습니다.

모든 비즈니스에는 고유한 요구사항이 있으며 공간을 꾸미는 데는 많은 비용이 듭니다. 자주 하고 싶지 않은 일이기도 합니다. 따라서 비즈니스가 입주하면 그만한 가치가 있을 만큼 충분히 오래 머물기를 원할 것입니다. 이는 일반적으로 다년 임대 계약과 함께 몇 년 더 연장할 수 있는 기회를 의미합니다.

임차인은 단기간에 이사를 갈 필요가 없다는 사실을 알기 때문에 안정감을 원할 것입니다. 임대인 입장에서는 건물을 장기간 사용할 수 있고 조만간 공실로 비워두지 않을 것이므로 안심할 수 있습니다.

또한 비즈니스는 한 곳에 머물러야 하는데, 그곳이 바로 고객이 찾을 수 있는 곳이기 때문입니다. 일부 유형의 비즈니스의 경우, 지역 사회에서 입지를 구축하거나 하룻밤 사이에 사라지는 것이 아니라 오랫동안 머물러 있는 것처럼 보이는 것이 중요합니다. 대부분의 비즈니스가 위치를 선택하는 이유는 주요 인구가 거주하거나 근무하는 곳이기 때문입니다.

이러한 요소는 상업용 건물주가 되는 것을 매력적으로 만듭니다. 그러나 해당 비즈니스가 떠나기로 결정하면 상당히 어려워질 수 있습니다. 그 결과는 다음과 같습니다.

 

상업용 부동산 투자의 단점

상업용 부동산에 투자하는 것은 높은 수익률을 약속하지만 위험도 따릅니다. 경제 환경과 경쟁 수준에 따라 임차 사이에 몇 달 동안 상업용 부동산이 비어 있을 수 있습니다. 또한 상업용 부동산을 구매하려면 특히 원하는 위치에 있는 경우 초기 투자금이 더 많이 필요합니다. 또한 대출 기관은 종종 더 많은 최소 보증금을 요구합니다.

비즈니스 임차인이 떠나면 어떻게 되는지에 대한 문제부터 살펴보겠습니다.

 

공실

세입자가 이사를 갑니다. 이제 여러분은 텅 비어 허허벌판으로 변한 값비싼 부동산에 앉아있게 됩니다. 다른 사람이 새 임차인을 구하려면 짧게는 한 달, 길게는 6개월까지 임대료가 없는 기간이 필요한 경우가 많습니다. 이는 비즈니스가 특정 요구 사항에 맞게 공간을 재조정할 수 있는 기회를 제공합니다.

임차인이 장기적으로 계속 사용할 의향이 있는 것처럼 보이더라도 임차인이 통제할 수 없는 상황이 발생하여 임대 계약을 이행하지 못할 수도 있습니다. 고급 쇼핑몰에 수익성이 좋은 부동산을 소유하고 있다고 가정해 보겠습니다. 그런데 어느 날 은행이 쇼핑몰에서 철수한다고 합니다. 호주를 비롯한 전 세계에서 점점 더 많은 은행이 오프라인 매장을 없애고 온라인 디지털 비즈니스로 전환하고 있습니다.

은행은 닻과 같습니다. 닻이 떨어지면 가라앉는 배를 타고 있는 것과 같습니다. 닻은 인접 비즈니스가 현금화할 수 있는 비즈니스를 끌어들입니다. 소비자는 은행을 방문하거나 대형 백화점에서 쇼핑하기 위해 10분을 운전할 수 있지만 커피 한 잔을 마시기 위해 그렇게 하지는 않을 것입니다. 하지만 은행 바로 옆에 있는 커피숍이나 누구나 쇼핑하고 싶어 하는 상점은 그 근접성과 편리함 때문에 그 비즈니스를 확보할 것입니다.

여기서 중요한 점은 주식 시장과 마찬가지로 우리가 통제할 수 없는 변수가 존재한다는 것입니다. 임차인이 통제할 수 없는 변수도 있지만, 그럼에도 불구하고 임차인의 사업 방향을 결정할 수 있습니다.

상업용 부동산의 임대 수익률이 약간 높다고 해서 공실 기간이 길어지고 그 결과 새로운 비즈니스를 유치하기 위해 유인물을 배포해야 하는 위험을 감수할 가치가 있는지 자문해 보시기 바랍니다.

 

복잡성

상업용 임대차 계약에 필요한 계약서는 주거용 부동산에서 체결하는 표준 12개월 임대차 계약서가 아닙니다. 이는 혼자서 작성할 수 있는 일반적인 내용입니다. 하지만 여기서는 실제로 상업 계약을 체결하는 것입니다. 따라서 상업용 임대차 계약서 초안을 작성하려면 변호사의 도움을 받아야 합니다. 그리고 이는 추가 비용입니다. 그리고 앞서 임대차 협상을 할 수 있다는 것은 유연성을 제공한다는 점에서 장점으로 꼽았습니다. 하지만 유연성에는 대가가 따른다는 점을 명심하세요.

 

비교 가능한 부동산의 부족

상업용 부동산 투자의 또 다른 단점은 시장에 비교 가능한 부동산이 부족하다는 것입니다. 주거용 부동산은 가치가 매우 쉽게 결정되며, 구매자와 판매자의 평가 사이에 큰 차이가 거의 없습니다. 비슷한 부동산이 충분히 많이 매매되고 있고, 자주 매매되기 때문에 어떤 부동산의 가치에 대한 상한선과 하한선을 명확하게 설정할 수 있습니다.

상업용 부동산은 그렇지 않습니다. 각각 고유합니다. 비주거용 부동산의 가치를 평가할 때 고려해야 할 데이터는 매우 많습니다. 단순히 해당 지역의 최근 매출만 살펴볼 수는 없습니다. 비슷한 크기의 건물이나 토지인지, 심지어 바로 옆 부지인지는 중요하지 않습니다. 주차 접근성이 더 좋거나 가시성이 더 좋거나 유동인구가 더 많을 수도 있습니다. 이러한 요소는 가치 평가에 큰 영향을 미치는 변수입니다.

모든 거래는 완전히 똑같은 거래는 없습니다. 사과와 사과를 비교하는 것이 아닙니다. 따라서 부동산의 적절한 가치를 결정하기 위해서는 훨씬 더 많은 협상이 필요합니다.

 

대출 한도

투자자를 더욱 어렵게 만드는 것은 대출 기관이 상업용 대출보다 주택 대출을 훨씬 더 우호적으로 본다는 점입니다. 이는 모든 사람이 살 곳이 필요하다는 기본적인 사실로 돌아갑니다. 대출 기관은 기업이 사람보다 더 자주 실패하고 그 결과도 덜 심각하다는 것을 알고 있습니다. 비즈니스에 돈을 주는 것은 주사위의 더 큰 역할입니다.

 

구역 설정

상업용 부동산을 구매할 때 해당 토지는 특정 종류의 사업에는 허용되지만 다른 종류의 사업에는 허용되지 않습니다. 커피를 추출하는 것은 가능하지만 석유를 시추하는 것은 불가능할 수 있습니다. 제한된 인원으로 사무실을 운영할 수 있지만 미용실은 열 수 없도록 구역이 지정될 수도 있습니다. 상업용 부동산에 대해 장기적인 결정을 내리기 전에 반드시 파악하고 이해해야 하는 조례가 있습니다. 또한 확실한 실사 수행과 관련된 비용도 발생합니다.

 

 

상업용 부동산의 장단 점에 대해 알아보았습니다.

 

이제 막 투자를 시작했거나 투자금의 대부분을 어디에 투자해야 할지 고민 중이라면 이 장에서 상업용 부동산이 수익성이 높을 수는 있지만 주거용 부동산보다 훨씬 복잡하고 변동성이 크며 궁극적으로 신뢰할 수 없는 수익 창출원이 될 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다. 하지만, 잘 조사하고 전문가의 도움을 받을 수 있다면, 주거용 부동산과 상업용 부동산이 모두 포함된 균형 잡힌 포트폴리오를 구성할 수 있을 것입니다.