호주 부동산 구입 할 때 인구 통계를 살펴보아야 하는 이유

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호주에서 부동산을 구입하려고 한다면, 필수 적으로 살펴보아야 하는 몇 가지 내용이 있습니다. 그중에서 인구 통계를 살펴보아야 하는 이유를 알아보겠습니다. 

 

인구 통계

인구통계는 모든 것을 포괄하고 중요하기 때문에 자체 기둥으로 삼을 가치가 있는 통계 카테고리로, 인구 통계에 속하는 풍부한 데이터가 있습니다. 인구 관련 정보는 단순히 흥미롭거나 유익한 정보일 뿐만 아니라 신뢰할 수 있는 예측 정보이기도 합니다.

이는 자명하게 들릴 수도 있지만, 사람들이 가고 싶어 하는 지역에 매장을 오픈해야 한다는 가장 단순한 아이디어도 고려하지 않고 지나치는 경우가 많기 때문에 언급할 가치가 있습니다. 알아요, 구름이 갈라지고 계시를 받고 있다는 것을. 하지만 그것이 무엇을 의미하는지, 그리고 더 중요한 것은 그것이 현실 세계에서 어떻게 보이는지 실제로 분석해 봅시다.

 

인구 증가(또는 감소)

정부와 기업은 인구 증가를 예측하는 데 많은 자원을 투입합니다. 왜 그렇게 할까요? 이유는 각기 다르지만 성장하는 커뮤니티에 도움이 되고자 하기 때문입니다. 정부는 국민을 위해 일하도록 선출되었기 때문에 그렇게 합니다. 기업은 이윤을 추구하지만 그 못지않게 중요한 동기를 가지고 있습니다. 성장하는 커뮤니티를 보면 가장 먼저 진출하고 싶은 미개척 시장을 발견하게 됩니다.

미국에는 '조니 애플시드'라는 신화적인 인물이 있습니다. 그는 맨발로 사과 씨앗을 심는 행복에 겨운 방랑자로 묘사됩니다. 그러나 사실 초기 미국에는 새로운 정착지에 사과 과수원이 있어야 한다는 정책이 있었습니다. 사과는 과일로 많이 소비되지는 않았지만 '애플잭'으로 알려진 독주의 주재료였습니다. 독주는 개척 사회에서 중요한 역할을 했기 때문에 새로운 도시를 건설하기 전에 현지 공급원이 필요하다고 판단했습니다.

조니 애플시드는 투기성 부동산 개발업자가 아니라 괴짜 방랑자였습니다. 조나단 채프먼(본명)은 펜실베이니아, 오하이오, 인디애나, 일리노이 및 기타 당시에는 미개척지였던 지역의 국경 지대를 따라 가장 합리적인 새로운 정착지를 정찰하고, 미래의 서부 개척민들이 정착할 수 있는 좋은 땅을 멀리서 찾아서 매입했습니다.

그는 개척지 공동체가 곧 경계를 넘어섰고 정착민들의 자녀들이 계속해서 서쪽으로 이동한다는 것을 이해했습니다. 그리고 그는 그들이 찾고 있는 것이 신선한 물, 풍부한 사냥감, 경작할 수 있는 토양 등이라는 것을 알고 있었습니다. 더 중요한 것은 그들에게 사과 과수원이 필요하다는 것을 알았다는 것입니다. 그래서 그는 몇 년 전부터 사과나무를 심고 잘 가꾸어 마침내 개척이 시작되었을 때 정착민들이 그의 땅을 사들이는 것에 대해 두 번 생각할 필요가 없도록 했습니다. 이 과수원은 어떤 의미에서 조립식 부동산 개발의 첫 번째 모습이었습니다. 사과 과수원은 주민들을 끌어들였습니다. (이 장의 뒷부분에서 병원, 대학, 쇼핑센터 및 기타 대규모 공공 및 민간 부문 인프라 프로젝트도 자석처럼 작용하여 새로운 주민을 끌어들이는 방법을 살펴보겠습니다.)
 

인구 통계와 관련한 커뮤니티가 성장하는 두가지 방법

인구 통계와 관련하여 커뮤니티가 성장하는 방법에는 두 가지가 있습니다:

첫 번째는 시간이 지남에 따라 번식하는 것입니다. 출생률을 살펴보면 장기적인 추세를 파악할 수 있습니다. 가족들이 계속해서 더 높은 비율로 아이를 낳는다면 고무적일 수 있습니다. 해가 갈수록 아이를 낳지 않는다면 우려할 만한 일입니다.

두 번째는 단기적으로 사람들이 전입하거나 전출함에 따라 커뮤니티가 커지거나 줄어든다는 것입니다. 내부 순이동은 한 주에서 다른 주로 이동하는 인구의 수를 측정한 것입니다. 이는 의미 있는 정보입니다. 어떤 지역이 인기 있는지 알 수 있습니다. 이 글을 쓰는 현재 수만 명의 사람들이 뉴사우스웨일스와 빅토리아에서 퀸즈랜드로 이주하고 있습니다. 더 넓은 땅에서 살기 위해서든, 더 풍요로운 라이프스타일을 경험하기 위해서든, 더 나은 일과 삶의 균형을 누리기 위해서든, 이들은 타주로 이주하는 것이 그 목표를 달성하는 가장 좋은 방법이라고 판단하고 있습니다.

인구통계학적 데이터를 연구하면 특정 지역의 성장 또는 쇠퇴 여부, 그리고 그 원인이 거주민들이 자녀를 낳고 기르거나 타주를 오가는 사람들 때문인지 파악할 수 있습니다. 이러한 정보는 단순한 상식이 아닙니다. 다른 중요한 데이터로 세부 사항을 채울 수 있고 기꺼이 귀를 기울일 수 있다면 스토리를 전달합니다.

해당 지역에 누가 살고 있나요?

특정 커뮤니티에 누가 살고 있는지 알면 투자 관점에서 해당 커뮤니티가 어디로 향하고 있는지에 대한 몇 가지 단서를 얻을 수 있습니다. 거주자들은 어떤 일을 하나요? 예를 들어, 지역 공장이나 창고에서 블루칼라 직업을 갖고 있나요? 그렇다고 가정해 봅시다. 그렇다면 해당 산업의 미래는 어떻게 될까요? 화석 연료 정제소나 탄광일 수도 있고, 이 지역이 풍력이나 태양광 발전으로 빠르게 전환하고 있을 수도 있습니다. 머지않아 일자리를 잃게 될 이 지역사회의 모든 직원들은 어떻게 될까요? 보시다시피 인구 통계와 인프라는 서로 얽혀 있으며 서로에게 영향력 있는 방식으로 영향을 미칩니다.

부동산을 살펴볼 때 주변 지역을 상징하는 부동산을 찾아야 한다는 점을 기억하세요. 따라서 해당 지역에서 누가 구매하는지 파악하는 것이 중요합니다. 두 자녀와 반려견을 키우는 가족인가요? 바쁜 직장인 부부인가요? 은퇴한 사람들인가요? 평균 연령은 어떻게 되나요? 이웃의 거의 모든 사람이 30세 미만이고 자녀가 없다면 침실 5개 또는 6개짜리 집을 사는 것은 의미가 없습니다. 또한 모든 사람이 고령이고 계단이 불편할 수 있는 거리의 2층 주택을 구입하고 싶지 않을 것입니다.

이웃이 어떤 유형의 수입을 올리고 있는지 알아두는 것도 도움이 됩니다. 세입자에게 재정적 고통을 주고 싶지 않으실 겁니다. 세입자의 예산을 너무 적게 책정하면 세입자가 임대료를 감당할 수 없어 임대료를 올릴 수 없게 됩니다. 또한, 매년 오르는 임대료를 감당할 수 없어 세입자가 계속 이사를 오가는 회전문 같은 숙소라면 투자 실수를 저지른 것입니다.
 
일반적으로 세입자가 소득의 약 30% 이상을 임대료로 지출하는 것을 원하지 않을 것입니다. 그들은 분명히 다른 지출이 있고 그중 일부는 사치품이므로 임대료가 올라가면 재정적 의무를 충족하기 위해 초과분을 쉽게 조정할 수 있습니다. 그렇기 때문에 저는 가구 소득이 약간 낮은 지역보다 약간 높은 지역에 투자하는 것을 선호합니다. 세입자의 재정 상태가 좋을수록 정기적인 임대료 인상을 감당하기가 더 쉬워집니다.

 

소유주 거주 부동산과 임차인 거주 부동산 비교

 

다음으로, 지역 내 소유주 소유 숙소와 임대 숙소의 비율을 고려해야 합니다. 임대 매물이 시장에 나올 때 잠재적인 임차인이 선택의 폭이 너무 넓어지는 것을 원치 않으실 것입니다. 옵션이 많으면 경쟁력을 확보하고 공실을 빨리 채우려면 희망 가격을 낮춰야 할 것입니다. 희소성이 높으면 임대료를 더 많이 받을 수 있습니다.

이 통계가 중요한 또 다른 이유는 대체로 소유주가 거주하는 부동산이 더 잘 관리되기 때문입니다. 집이 자랑스러운 동네는 집값에도 좋습니다. 집이 자랑스러운 집주인은 잔디를 골프장 그린처럼 깎고, 울타리에 페인트를 새로 칠하고, 장미를 키우며, 존스 부부를 따라잡기 위해 노력합니다.

임대 주택이 대부분인 동네에서는 주민들이 집을 관리하지 못한다고 해서 당황하거나 낙인찍히지 않는 경우가 많습니다. 결국 집을 소유한 것이 아니기 때문에 투자에 대한 부담도 적습니다. 또한 오랫동안 거주할 계획이 없기 때문에 이웃에 대한 의무감을 크게 느끼지 않을 수도 있습니다. 또한 주택 소유와 관련된 정기적인 집안일을 피하기 위해 임대를 선택했을 수도 있습니다.

하지만 주택을 소유한 소유주가 대부분이고 그 사이에 임대 주택이 몇 채 흩어져 있는 동네를 발견하면, 임차인들은 마당과 집을 다른 사람들과 어울리도록 가꾸는 경향이 있다는 것을 알 수 있습니다. 사람들은 보통 어디에 있든 어울리려고 노력합니다.

하지만 이 현상은 반대 방향으로도 일어납니다. 집이 자랑스러운 동네가 아닌데 이웃집의 잔디가 몇 주 동안 깎이지 않은 것을 본다면, 그 사람은 그 잔디도 그대로 방치할 가능성이 높습니다. 동네는 관리를 소홀히 하는 사람들의 지저분한 모습을 닮아가기 시작합니다.

이는 깨진 유리창 이론으로, 깨진 유리창이 있는 건물이 있으면 사람들은 아무도 그 동네에 관심을 두지 않는다고 느낍니다. 그 결과 잡초, 빈 맥주캔, 깨진 유리, 쓰레기, 낙서, 심지어 갱단 등 다른 파손 또는 기물 파손의 예가 나타나기 시작합니다. 이런 일이 발생하면 피해를 되돌리고 동네의 품격을 회복하는 것은 매우 어렵습니다. 그렇기 때문에 처음 깨진 창문을 바로 고치는 것이 매우 중요합니다.
 
다시 말하지만, 소유자 대 임차인 비율은 이웃의 물리적 외관에 대해 매우 정확한 예측을 제공합니다. 또한 공실 발생 빈도가 줄어들고 전반적으로 더 나은 경험을 할 수 있을 것입니다.

 

 

지금까지 알아본 것 처럼 호주 부동산을 구입하고자 할 때 알아보아야 할 인구 통계의 내용은 여러 가지가 있습니다. 인구가 증가 또는 감소하는지, 렌트비율과 자가 비율 중 어느 쪽이 높은지, 그 지역에 주요 거주민들의 구성은 어떠한지 등입니다. 하지만 시간을 들여 조사해 본다면 올바른 선택을 하는데 분명히 도움이 될 것입니다.