호주에서 부동산 매도시 현실적인 가격을 계산 하는 방법

호주에서 부동산을 판매하려고 할 때, 부동산에서는 대략적인 판매 가격을 어떻게 추정할까요? 이 가격을 찾아내기 위한 방법을 '비교 시장분석(Comparative market analysis, CMA)'라고 합니다. 

 

Comparative market analysis

 

이 방법은 적어도 3건 이상의 판매된 유사한 부동산을 연구 비교하고 변수를 고려하는 방법입니다. 이때 단순히 시장에 등록된 부동산이 아니라 실제로 판매가 이루어진 부동산의 기록을 사용해야 합니다. 왜냐하면 실제 최종 거래가격은 광고에서 보이는 가격과 상당한 차이가 있을 수 있기 때문입니다. 

 

'비교 시장 분석(Comparative market analysis, CMA)'에서 고려해야 하는 여러 요소들 중 일부는 다음과 같습니다. 

 

• 유사한 매매 물건과의 거리
• 매매 시기
• 매물이 거래되기전 시장에 얼마나 오래 있었는지
• 토지의 크기
• 토지의 특징
• 주택의 연식과 상태
• 주택의 크기
• 침실과 욕실의 갯수
• 추가적인 거실이나 미디어 룸의 유무
• 에어컨이 덕트 시스템인지 스플릿 시스템인지
• 태양광 시스템의 유무
• 수영장
• 부엌의 위치와 상태
• 기타

 

좀 더 자세히 알아보겠습니다. 

 

1. 유사한 매매 물건과의 거리는 얼마나 되나요?
이상적으로는 비교할 수 있는 유사한 부동산을 상대적으로 가까운 거리에서(5킬로미터 이내) 찾는 것이 좋습니다. 그 이상은 진정한 비교 대상이 아닙니다.

2. 언제 판매되었는가?
시장은 항상 변동하기 때문에 데이터는 상당히 최근 것이어야 합니다. 판매 가격이 더 이상 유효하지 않은 시점은 대략 6개월 정도입니다.

3. 매물이 시장에 얼마나 오래 있었는가?
부동산이 얼마나 빨리 팔렸는지를 파악하는 것은 중요합니다. 이는 시장이 얼마나 활발한지를 보여주며, 판매자와 구매자 모두에게 중요한 정보입니다. 예를 들어, 시장이 뜨거운 상황에서는 수요가 공급보다 높아져서 부동산 가격이 올라갈 가능성이 높습니다. 따라서 부동산이 얼마나 빨리 팔렸는지, 그리고 거래가 성사된 시점이 언제인지 파악하는 것은 중요합니다. 팔린 지 3일이나 23일의 차이는 최종 가격에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 토지의 크기는 어떻게 되는가?
이미 위치를 고려했다면, 부동산의 크기도 고려해야 합니다. 이는 공정한 가치를 평가하기 위해 사과와 사과를 비교하는 것이 좋습니다. 크기가 크게 차이가 나는 두 부동산을 비교하면 공정한 등가를 얻을 수 없습니다.

판매 기록은 CoreLogic(이전 RP Data)나 부동산 웹사이트에서 얻을 수 있습니다. 하지만 크기가 모든 것은 아닙니다. 예를 들어, 허리 높이의 잡초로 가득 찬 40 에이커 정원이 있다면, 그곳은 해충으로 가득 차 있을 수 있습니다. 이런 경우 이 땅은 부동산을 사는 사람들에게 부담이 될 가능성이 높고, 조경 비용이 추가로 들어갈 수 있습니다.

5. 토지는 어떤 특징이 있나요?
땅 크기가 같다 하더라도 더 많은 질문을 해야 합니다. 예를 들어, 블록은 경사지인가요? 평지인가요? 땅을 사용할 수 있나요? 지역구 분류는 어떤가요? 저밀도? 중간밀도? 고밀도? 다용도 또는 엄격히 주거용인가요? 게다가 방향이 중요합니다. 블록이 북쪽 또는 남쪽을 바라보는가요? 아침 또는 오후 태양을 받나요? 이웃들과 비교했을 때 많은 바람을 받나요? 또는 한 걸음 더 나아가서... 해변 지역에 있다면 바다를 바라보는지 내륙을 바라보는지, 시야를 가리는 것이 있는지 등을 고려해야 합니다.

6. 주택의 연식과 상태는 무엇인가요?
건물의 연식은 어떻게 되나요? 살았던 흔적이 녹슬어 나온 것만 있나요 아니면 그 이상의 손상이 있나요? 그것은 성형적인 결함인가요 아니면 미래에 심각한 문제를 일으킬 수 있는 구조상이거나 내부 결함인가요?

7. 주택 크기는 어떻게 되나요?
집이 주변과 유사한 크기인가요? 주변 주택보다 훨씬 작다면, 세입자들이 이웃을 초대할 의사가 있을까요, 아니면 항상 방문을 받아야 할까요? 그리고 해당 지역과 비교해 집이 훨씬 크다면, 그 이유는 무엇인가요? 너무 많은 공간을 너무 비싸게 사는 건 아닌가요? 세입자들이 그 공간을 필요로 하지 않거나 사용하지 않을 수도 있습니다.

8. 어떤 침실과 욕실 구성이 있는지도 중요합니다.
몇 개의 침실이 있는지는 중요한데, 침실이 하나인지, 두 개인지, 다섯 개인지 등을 고려해야 합니다. 침실 크기도 중요한데, 가족이 생각하는 아이의 수를 제한할 수 있습니다. 게다가 욕실의 수는 손님들이 초대하기 어려울 수 있습니다. 손님들은 개인 욕실을 사용할 수 있을까요, 아니면 자녀용 욕실을 사용해야 할까요? 아니면, 마스터 베드룸으로 가서 화장실을 사용해야 할까요?

9. 그리고 추가적인 거실이나 미디어 룸이 있는지도 중요합니다.
대부분의 현대적인 주택은 게임을 즐기거나 영화를 볼 수 있는 편안한 거실 공간을 제공하기 위해 디자인되어 있습니다. 손님을 맞이하기 위한 공식적인 공간은 전통적인 주택의 특징이지만, 요즘은 가족과 함께 시간을 보낼 수 있는 편안한 분위기가 매우 중요하게 여겨집니다.

10. 에어컨(덕트 또는 스플릿 시스템)이 있나요?
오스트레일리아에서는 모든 주택이 에어컨이 있어야 합니다. 그러나 일부 주택에는 없는 경우도 있습니다. 하지만 그것이 상황의 끝이 아닙니다. 일부 주택은 덕트 에어컨을 가지고 있으며, 이 시스템은 모든 침실과 거실 영역에 도달합니다. 그것은 그 지역으로 덕트로 이어집니다. 그리고 스플릿 시스템이라는 것이 있습니다. 이 경우, 일반적으로 각각 특정 영역에 냉각을 제공하는 하나 또는 두 개의 작은 유닛이 있습니다.

그렇기 때문에 외관상 구별할 수 없는 두 부동산은 에어컨 시스템 유형만으로도 제공하는 편안함의 품질이 크게 다를 수 있습니다. 덕트 시스템의 경우 최대 20,000달러까지 들 수 있으며, 스플릿 시스템의 경우 약 3,000달러 정도만 지출하면 됩니다. 이는 부동산 전체 비용에 영향을 미치는 충분한 차이입니다.

11. 태양광 시스템이 있나요?
해당 부동산의 전기는 어디서 공급되나요? 공급받는 것인가요 아니면 직접 생산하려고 하나요? 기본적인 태양광 시스템은 약 10,000달러 정도 들 수 있습니다. 그러나 최고급 제품을 선택한다면 최대 30,000달러까지 지출할 수 있으며, 이 또한 고려해야 합니다.

12. 수영장이 있나요?
수영장이 있다면 부동산 가격은 50,000달러에서 100,000달러까지 상승할 수 있습니다. 그리고 수영장이 있는 집과 없는 집을 비교한다면 이를 고려해야 합니다. 만약 블록 내 모든 집이 수영장이 있는데 본인이 보고 있는 집에는 없다면, 이는 정말로 진정한 비교 대상이 아니며 이 차이는 계산에 추가되어야 합니다.

13. 부엌은 어떤가요?
부엌은 집의 중심입니다. 거의 매일 아침, 점심, 저녁 식사를 하기 때문에 대화를 나누는 곳이기도 합니다. 식사를 만들고 모두가 모이는 곳입니다. 인생과 우리가 간직한 추억이 실제로 일어나는 곳입니다.

14. 기타 요소
가끔은 집이 겉으로는 비슷해 보일 수 있지만, 심층적으로 파면 무언가가 다르다는 것을 깨닫게 됩니다. 아마 인근 집이 같은 가격에 팔렸지만, 침실과 욕실이 2개 더 있고 수영장이 있다는 것을 알게 될 수도 있습니다. 하지만 실제로 이를 조사해 보면, 이 집은 가족 구성원에게 판매된 것일 수 있습니다. 부모가 자녀에게 집을 팔아주고 싶어서 특별한 가격으로 팔았던 경우입니다. 이는 좋은 비교 대상이 아닙니다.

다른 경우에는, 소유자가 최근에 사망하고 상속인들이 가능한 한 문제없이 재산을 분할하고 돈을 나누기를 원하는 경우도 있습니다. 또는 누군가가 긴급하게 모든 자산을 처분해야 하는 어려운 경제 상황에 처한 경우도 있습니다.

때로는 집이 시장 가치보다 높은 가격에 팔리는 경우도 있습니다. 다양한 이유로 인해 그렇습니다. 예를 들어 경매에서 팔린 경우, 입찰자는 구매 과정에서 스트레스를 많이 받고 끝내고 싶어 하며, 경매에서 이기는 데에 너무 열중하여 과도한 가격을 지불할 수 있습니다. 또한 구매자가 집에 강한 감정적 애착이 있는 경우도 있습니다. 어린 시절에 살았던 집이었을 수도 있습니다. 이 경우 구매자는 집의 가치를 돈으로는 측정할 수 없다고 생각하여 과도한 가격을 지불할 수도 있습니다.

이러한 집들은 판매 대리인에 의해 비교 대상으로 나열될 수 있습니다. 하지만 이러한 차이점을 발견하기 위해 충분한 조사를 하지 않는 한, 단순히 이러한 집들을 비교 가능한 대상으로 받아들일 수 있으며, 결과적으로 과도한 가격을 지불하게 될 수도 있습니다. 따라서 구매자는 주변 지역의 시장 동향과 해당 집들의 구체적인 특징에 대해 잘 파악한 후, 중개인의 이야기를 듣는 대로 구매를 결정하는 것이 아니라, 객관적인 기준을 가지고 구매 여부를 판단해야 합니다